課程背景

2016年營改增將在房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)等行業(yè)全面展開。這一改革，將形成各行各業(yè)的聯(lián)動效應，不僅僅房地產行業(yè)的本身營改增對其產生影響，而其他行業(yè)的營改增也將對房地產行業(yè)的稅款計算、賬務處理、合同簽訂、業(yè)務流程、商業(yè)模式等產生深遠影響，特別是這將對房地產行業(yè)的經營管理帶來翻天覆地的變化。有鑒于此，在建筑企業(yè)、房地產企業(yè)2016年全面實施營改增之際，應該做好哪些準備工作？在營改增過渡期間，建筑企業(yè)和房地產企業(yè)的相關合同、發(fā)票如何處理？應該如何開具發(fā)票和簽訂合同？金融營改增對建筑、房地產企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新有哪些影響？怎樣規(guī)避納稅風險，合法合理節(jié)稅，提升企業(yè)的競爭能力。所有這些都是企業(yè)稅務管理者特別是企業(yè)高管必須提前預知，事后落實，身體力行的重要工作，為了幫助大家更好地理解和運用最新稅收政策，特舉辦該房地產業(yè)營改增最新政策解析與稅收規(guī)劃高級研修班，試圖幫助學員從前期應對、過渡期安排、后“營改增”期的戰(zhàn)略調整來消化最新稅收政策，化解新政涉稅風險，以最好的視角來應對“營改增”的機遇與挑戰(zhàn)。

課程目標

1.第一時間披露營改增的最新政策與動態(tài)，提前應對和化解涉稅風險； 2.掌握營改增稅收政策要點，把握其本質，了解其政策特點與漏洞，及時出奇招應對并化解相應的風險； 3.動悉過渡期政策，巧妙安排應對策略； 4.針對不同稅率，調整業(yè)務流程及合同簽訂的額度、相對人、時間、地點，尋找出稅負最低的方案； 5.協(xié)同金融等其他行業(yè)營改增政策安排，重新構建房地產企業(yè)合理的商業(yè)模式； 6.剖析進項稅額的具體規(guī)定、賬務處理、附表2填寫、發(fā)票認證的規(guī)定，從報銷流程設計視角控制各個節(jié)點稅務風險； 7.針對不同類型的供應

課程大綱

（一）營改增政策解析與法理分析

1.增值稅與營業(yè)稅的5大不同特點是什么？

2.“ 營改增”的現(xiàn)實意義及作用是什么，有幾點？

3.“營改增”對企業(yè)高管及財務人員的涉稅風險有哪些？

（1）發(fā)票風險的變化

（2）刑責風險的變化

（3）如何區(qū)分財務人員與高管、業(yè)務人員之間的風險？怎樣規(guī)避？

（4）納稅人信用等級評定對企業(yè)、財務人員、管理者有什么樣的影響？

4.“營改增”大的漏洞是什么？企業(yè)應該怎樣運用？尺度如何把握？

（二）營改增前期戰(zhàn)略安排與稅收規(guī)劃

1..改革時點前固定資產、原材料等采購的納稅籌劃

3.資產購進過程中存在的誤區(qū)及應采取的防范措施

4.跨期業(yè)務存在的風險及如何采取籌劃措施

營改增前后開票、收款、收入確認出現(xiàn)的不一致問題及解決措施

5.關聯(lián)方業(yè)務往來的涉稅風險及防范措施

6.過渡期籌劃措施——營改增正式實施之前，企業(yè)應該做哪些工作，以降低營改增對企業(yè)的不利影響

7.“合同條款簽訂”與“不簽訂合同”的納稅義務發(fā)生時間確認及抵扣風險控制

（三）營改增過渡期政策的銜接與運用

1.營改增時點的劃分？新老項目有幾個備選方案？后選哪一個？為什么？

2.新項目怎樣納稅？舊項目怎樣納稅？

3.甲方供料怎樣處理？

4.土地怎樣處理？能否或怎樣抵扣？

5.人力資本怎樣處理？勞務費用可否抵扣？

6.總分包執(zhí)行一半的項目怎樣處理？稅款怎樣繳納？

7.總分機構的納稅地點怎樣處理？

8.房地產企業(yè)預售收入全額納稅后，與建筑企業(yè)再結算時怎樣抵扣進項稅，能否退回不能抵扣的進項稅？

9.包工包料與精裝修、軟裝和清包工怎樣進行處理？國外怎樣做的，我們終選擇了怎樣的政策？

10.集體福利的界定與進項稅的處理？

11.臨時建筑進項稅處理？

12.存量房轉讓、出租的稅務處理，個人與單位有什么不同？

13.沙石與混凝土的進項稅抵扣

14.勞保用品、會議費用和咨詢費用的抵扣？

（四）“營改增”背景下的稅收導向的商業(yè)模式創(chuàng)新

1.增值稅的特性及“營改增”后稅收政策的運用

（1）個人所得稅籌劃

（2）企業(yè)所得稅籌劃

（3）增值稅的稅收籌劃

2.互聯(lián)網 的三個含義是什么？

3.互聯(lián)網 房地產的深刻內含及稅收規(guī)劃

（1）.互聯(lián)網 的三個視角

（2）互聯(lián)網 與中等收入陷井

（3）互聯(lián)網 房地產有幾層含義？怎樣進行稅收籌劃

（4）互聯(lián)網 財務共享中心 銷售公司 研發(fā)中心 采購中心 智能社區(qū) 智能樓宇？

4.“買一贈一”政策解析與買房子送汽車，送裝修、送電視、送物業(yè)服務等稅務、會計處理？

5.統(tǒng)借統(tǒng)還在金融業(yè)營改增背景下對企業(yè)架構的影響

6.合作建房模式的政策解析

7.經營租賃營改增后轉租業(yè)務的稅務處理

8.重組業(yè)務營改增后政策分析與稅務處理

9.售后回購、售后回租業(yè)務的稅務處理變化比較

10．基金的類型及相應稅收政策的變化分析

11.融資租賃稅收政策的變化及解析

（五）合同管理與合同控稅

（一）合同管理

1.完善合同范本

（1）供應商、分包商身份識別

（2）發(fā)票類型

（3）價稅分離

（4）付款方式

（5）代收轉付

（6）過渡期

2.總包合同梳理

（1）資質管理問題，規(guī)范合同主體

（2）共享資質問題的解決方案

（3）已簽訂合同的梳理及風險防范

3.分包合同梳理工作

（二）合同控稅

1.采購合同的 簽訂技巧

2.勞務合同的簽訂技巧

3.廣告合同的簽訂技巧

4.總分包合同的簽訂技巧

5.EPC合同的節(jié)稅簽訂技巧

6.酒店經營業(yè)務的合同管理

7. BT、BOT、PPP等投資類業(yè)務梳理

8..材料采購、機械租賃合同

9.借款合同

10.獲得土地使用權的合同

11.咨詢、推廣、設計服務等合同

12.辦公用品、辦公用固定資產、水電物業(yè)等業(yè)務梳理

（六）發(fā)票管理

（一）進項發(fā)票管理

1.供應商管理、進項發(fā)票取得、報銷時限等管理

2.認證與不要認證管理

3.進項發(fā)票有哪些種類？怎樣識別虛開？

（二）銷項發(fā)票管理

1.客戶管理、開具與傳遞、時限控制等管理

2.開票內容

3.發(fā)票要素質說明

（七）特殊業(yè)務的銷售模式的涉稅處理

1.房地產企業(yè)意向金、誠意金是否納稅？增值稅呢？

2.房地產企業(yè)定金是否納稅？簽約后退房支付違約金是否涉及個人所得稅？

3.房地產企業(yè)收取的維修基金、擔保費、**費等等是否納稅？

4.房地產收款收據(jù)應該反映的是什么內容？

5.面積確定后怎樣計算房款的多退少補？

6.房地產預計毛利額確認后下一年可否調減？

7.房地產核定征收被 迫查賬征后如何計稅？

8.營改增后銷售折扣、折讓、退款等該如何 進行納稅處理？

9.存量房產項目如何征稅？

10.哪些業(yè)務發(fā)票不能抵扣？

（八）金融營改增對房地產企業(yè)的影響

1.金融業(yè)營改增中的主要問題分析

2.企業(yè)資金管理中面臨的主要問題

3.企業(yè)籌資主要方式

4.營改增對企業(yè)資金管理帶來的變化

5.關聯(lián)方資金往來面臨的主要風險及應對措施

6.企業(yè)資金池的操作規(guī)范

7.集團公司統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的稅務處理

8.創(chuàng)新商業(yè)模式，解決資金、利息支出難題