房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例精講與營改增應(yīng)對策略

【課程大綱】

**部分 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問題？

1. 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？ 

2. 營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)指標(biāo)及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？

3. 營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會如何變化？

4. 營改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間有無變化？對于工程款結(jié)算有無影響？營改增對房地產(chǎn)建筑業(yè)資金管理提出了什么要求？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

6. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費用是否有機會抵扣進項稅？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)哪些紅線外支出可以在增值稅環(huán)節(jié)抵扣？

8. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地怎么抵扣？

9. 房地產(chǎn)營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？

10. 營改增后，一級開發(fā)商是否仍然可以按凈額繳納增值稅？

11. 在拆遷補償安排下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補償部分的增值稅處理？支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

12. 項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？

13. 預(yù)計房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？ 

14. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的處理及后期征稅處理？

15. 在進行房地產(chǎn)預(yù)售，收齊款項并繳納增值稅后，適用稅率？房產(chǎn)所發(fā)生的后續(xù)進項稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項稅的情況下）？ 

16. 是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

17. 對于銷售和出租新舊房產(chǎn)是否采用不同的增值稅政策？

18. 賣房贈冰箱、空調(diào)算不算混業(yè)經(jīng)營？

19. 銷售/出租給公司和銷售/出租給個人，是否有不同的增值稅處理？ 

20. 賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？ 

21. 買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？ 

22. 轉(zhuǎn)讓在建工程增值稅如何處理？ 

23. 項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

24. 將房產(chǎn)免費提供給酒店使用，營改增后是否有影響？

25. 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后哪里是納稅地點？

26. 存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？ 

27. 營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？在工程建設(shè)期間營改增啟動，改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

28. 營改增開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項目期內(nèi)增值稅如何處理？

29. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？ 

30. 沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務(wù)。

31. 房地產(chǎn)營改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理？

32. 營改增后銷售舊設(shè)備、新設(shè)備該如何納稅？有無分別？

33. 營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？

34. 營改增后自行出租開發(fā)產(chǎn)品該如何納稅？

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避的50個問題

1. 年終結(jié)賬如何計提土地增值稅？計提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？

2. 計提的土地增值稅能否稅前扣除？

3. 清算補繳的稅款能否稅前扣除？補繳稅款形成的虧損如何處理？

4. 清算所退稅款如何處理？

5. 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項目投資主體？

6. 項目開發(fā)如何確定清算項目和清算單位？

7. 小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？

8. 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

9. 土地增值稅清算預(yù)征率是多少？核定征收率是多少？哪個更合算？

10. 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？

11. 以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？

12. 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運用定價策略？價格越高利潤會越高？

13. 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

14. 政府返還款可有納稅籌劃空間？

15. 車庫、車位要不要分攤土地成本？

16. 成本分攤方法有多少種？你可能用哪個？

17. 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

18. 層高系數(shù)法適用上有哪些限制？

19. 土地作為扣除項目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？

20. 置換土地如何確定計稅基礎(chǔ)？

21. 拆遷補償費屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？

22. 取得凈地所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？

23. 怎么理解納稅人投資政府土地改造項目不交營業(yè)稅土地增值稅政策？

24. 購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金是否可以作為開發(fā)成本扣除？

25. 以土地投資如何會計和稅務(wù)處理？

26. 土地閑置費企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？

27. 收購目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問題？

28. 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？

29. 合并分立方式取得土地如何納稅處理？

30. 項目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？

31. 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計扣除嗎？轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

32. 購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？

33. 建安成本可隨意虛增嗎？

34. 會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？

35. 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？

36. 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？

37. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？

38. 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本？

39. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？

40. 捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？

41. 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？

42. 委托貸款利息支出屬于能提供金融機構(gòu)證明嗎？

43. 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？

44. 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？

45. 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？

46. 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？

47. 土地增值稅收入如何確定？

48. 房地產(chǎn)項目注銷虧損能否退稅？有多大可能性？

49. 房地產(chǎn)項目注銷所得是否要全部繳納所得稅？

50. 房地產(chǎn)項目注銷股東收回土地或房產(chǎn)是否繳納營業(yè)稅？

第三部分 現(xiàn)場交流